[wise.n 부동산] 대체지가있는 부동산, 대체지기 없는 부동산! 결국 Location !

여러 차례 강의에서 언급했듯이,
대체재 혹은 대체지가 없는 부동산 가격은 장기적으로 우상향할 가능성이 높다

물론 모든 부동산이 그렇다는 뜻은 아니다.부동산이라고 해서 무조건 오르는 것은 아니다. 핵심은 그 부동산을 대신할 수 있는 공간이 있느냐, 없느냐의 문제다.

입지와 수요가 확실하고, 그 지역을 대체할 만한 선택지가 마땅치 않은 부동산은 시간이 흐를수록 희소성이 강화된다.
결국 가격은 그 희소성을 반영하게 된다.

그런 점에서 역설적으로 3기 신도시 중 상당수는 ‘대체지가 있는 부동산’에 가깝다고 본다.

3기 신도시는 주거 수요를 분산시키기 위해 만들어지는 공급지다.
그 자체로 공급 확대라는 정책적 의미는 분명히 있다.
또 분양가 기준으로 보면 주변 시세 대비 할인된 상품일 수 있고, 청약 관점에서는 매력적인 선택지가 될 수도 있다.

그러나 자산가치의 본질에서 보면 이야기는 조금 달라진다.
3기 신도시는 대체지가 없는 부동산이라기보다, 오히려 대체지를 만들기 위해 공급된 부동산에 가깝다.

새 아파트라는 장점은 있다.
하지만 그 입지가 유일무이한가.
그곳이 아니면 안 되는 수요가 얼마나 강한가.
주변의 다른 택지, 기존 신도시, 서울 접근 가능한 다른 주거지와 비교했을 때 확실한 차별성이 있는가.

이 질문에 자신 있게 답하기 어려운 곳들이 적지 않다.

그래서 3기 신도시의 집값 전망을 묻는 분들에게 나는 대체로 조심스럽게 답한다.
긍정적이라는 말보다는, 부정적 혹은 관망이라는 표현을 쓰게 된다.

물론 모든 3기 신도시를 하나로 묶어 평가할 수는 없다.
지구별 입지, 교통망, 자족기능, 배후 수요, 서울 접근성에 따라 결과는 달라질 것이다.
결국 단기 청약가치는 인정하되, 장기 집값 전망은 선별적으로 봐야 한다.

부동산 가격은 단순히 새 아파트냐 아니냐로 결정되지 않는다.
분양가가 싸 보인다고 해서 반드시 장기 자산가치가 보장되는 것도 아니다.

결국 중요한 것은 대체 가능성이다.

그곳을 대신할 곳이 많은가.
아니면 그곳이 아니면 안 되는가.

부동산의 가치는 바로 이 질문에서 갈린다.
3기 신도시 역시 무조건 상승이라는 기대보다는, 관망과 선별이 더 맞는 접근이라고 본다.

2019년 글